В связи с ухудшающейся экономической ситуацией в стране все чаще обращаются люди с проблемами по ипотеке. Для многих наших граждан начался кошмарный сон наяву. Людей увольняют с работы, многие теряют заработок, в котором еще 3-4 года назад были полностью уверены.
Десятки тысяч ипотечных заемщиков просто попали в кредитную западню. Из-за просрочек им начинают ежедневно звонить сотрудники банка и угрожать тем, что если не будет внесен ежемесячный платеж и погашена просрочка, то у них просто заберут квартиру и выгонят вместе с семьей на улицу.
Немудрено, что под таким нажимом человек начинает совершать ошибку за ошибкой, усугубляя свое положение каждым новым действием. Понимая, что расплатиться с ипотекой так или иначе он не сможет, заемщик все равно начинает занимать деньги у знакомых, брать дополнительные кредиты у банков, только чтобы закрыть текущий месячный платеж при этом понимая, что денег хватит на 3 или 4 месяца. Это стандартное паническое поведение заемщика с просроченной ипотекой.
Вместо этого человек должен взять себя в руки и потратить имеющийся запас денежных средств и времени с пользой для дела, поскольку взыскания задолженности, обращения взыскания на предмет залога через суд и реализации имущества на стадии исполнительного производства не избежать. Это то, что произойдет рано или поздно и к таким поворотам судьбы нужно быть готовым.
Первое, что необходимо сделать, это произвести оценку рыночной стоимости заложенной квартиры, поскольку банк будет обращать взыскание на предмет залога по кредитному договору, а суд в свою очередь должен будет установить начальную продажную стоимость квартиры для реализатора, когда дело дойдет до исполнительного производства и судебных приставов. Банк всеми силами будет стараться занизить стоимость заложенной квартиры, чтоб заемщик даже после реализации остался должен и продолжал платить, обогащая банк.
Таким образом, заемщик должен иметь на руках как можно больше доказательств того, что квартира имеет высокую рыночную цену.
Установив высокую начальную стоимость в судебном порядке, заемщик может быть уверен, что после реализации квартиры он не только погасит сам долг по кредиту, но у него еще останется внушительная часть денежных средств, на которые он возможно сможет приобрести пусть небольшую жилплощадь, но уже без участия кредитных денег.
Не стоит забывать и о встречающейся коррупционной составляющей проведения торгов. Мало кто знает, но согласно закону реализатор проводит торги всего 3 раза. Если после первых торгов никто не купит квартиру, стоимость ее понижается на 15% и перевыставляется на торги, о чем пристав уведомляет должника. Если квартира не продается 2-ой раз, то стоимость снижается еще на 10%. Если и после такого снижения цены квартира не будет реализована, то она снимается с продажи и жилое помещение предлагается взыскателю, т.е. банку в счет погашения долга, но по цене с учетом снижения на 25% от начальной.
Как вы уже поняли, банку выгодно, чтобы квартира не была реализована, поскольку ее можно получить в счет долга за минусом 25% от стоимости.
Теперь в цифрах
Допустим квартира, на которую взяли кредит, стоит 10 000 000 рублей. По телу кредита (не по процентам) вы успели выплатить 2 000 000 рублей. Соответственно долг составляет 8 000 000 рублей. Всем нам известно, что каждый год стоимость недвижимости растет и через 2 года стоимость квартиры может составлять 15 000 000 рублей. Такой скачок особенно характерен для новостроек.
Если заемщик будет неправильно защищать свои права в суде, как это часто случается, банк всеми возможными способами добивается оценки рыночной стоимости квартиры в 9 000 000 рублей, хотя кредит выдавал на эту же квартиру, одобряя ее стоимость в 10 000 000 рублей.
После суда квартира попадает через приставов на реализацию по цене в 9 000 000 рублей. Проходят первые торги и загадочным образом квартира не продается. Цена снижается на 15%, т.е.на 1 350 000 рублей. И теперь квартира стоит 7 650 000 рублей. Квартира выставляется на вторые торги по цене 7 650 000 рублей и о, чудо, квартира снова не продается на радость банку. Цена на квартиру снижается еще на 10%, т.е. на 765 000 рублей. Квартира стоит 6 885 000 рублей и выставляется на последние торги. Не продается и на этот раз. После этого пристав предлагает банку эту квартиру в зачет долга заемщика с учетом сниженной цены до 6 885 000 рублей. Напомним, долг заемщика составляет 8 000 000 рублей и из низ списывается задолженность в размере 6 885 000 рублей. То есть заемщик даже с учетом того, что банк забрал квартиру и выплатил 2 000 000 рублей по кредиту, остается должен кредитной организации еще 1 115 000 рублей.
Так происходит когда заемщик неправильно выстраивает линию защиты своих прав, не привлекает адвоката, который является профессиональным юристом, имеющий огромный опыт ведения подобных дел.
А теперь мы покажем, как примерно выглядит ход рассмотрения дела и реализация имущества с участием адвоката, который контролирует все стадии рассмотрения гражданского дела.
В ходе судебного разбирательства квартира оценивается по реальной рыночной стоимости в 14 000 000 рублей. После первых торгов цена снижается на 15%, т.е. на 2 100 000 рублей и попадает на новые торги со стоимостью 11 900 000 рублей. В связи с несостоявшимися торгами цена квартиры уменьшается на 10%, т.е. на 1 119 000 рублей и окончательная цена на последних торгах составляет 10 710 000 рублей. После того как не состоялись последние торги, судебный пристав предлагает банку забрать квартиру в счет погашения задолженности в размере 8 000 000 рублей. Однако, учитывая, что стоимость квартиры превышает размер долга, банк обязан выплатить заемщику разницу.
10 710 000 рублей – 8 000 000 рублей = 2 710 000 рублей
Таким образом, банк забирая квартиру в счет долга, обязан выплатить заемщику 2 710 000 рублей, на которые человек может начать все заново или найти менее дорогое жилье.
Итак, подведем итоги. Паника, страх, новые кредиты для покрытия ипотеки, отказ от услуг адвоката - все это ведет к плачевному итогу, при котором человек лишается квартиры, выплаченных 2 000 000 рублей и ко всему этому еще остается должен банку 1 115 000 рублей, в связи с чем у вас могут забрать еще и машину, и телефон, и любое другое имущество до полного погашения оставшейся части долга.
Пользуясь же услугами адвоката, человек привлекает профессионала, который точно знает где и как проследить за чистотой деятельности банка, суда, обжаловать действия пристава, оценщиков и реализатора имущества в ходе исполнительного производства. Однако, имея юридическую поддержку в виде профессионально подготовленных документов для суда и качественных консультаций, заемщик также может защитить свои права и не остаться в прямом смысле нищим и в долговой яме после взыскания с него долга по кредиту.
Все, что вам нужно в такой ситуации, это выделить бюджет на услуги профессионального защитника, который не даст отнять ваше имущество и оставить вас при этом с огромным долгом, либо заказать составление юридических документов, которые помогут вам защитить свои права, как в ходе судебного разбирательства, так и на протяжении исполнительного производства.