И вот как раз-таки нарушение застройщиком условий о сроке сдачи жилого помещения порождает сотни дел о взыскании неустоек.
Обычно дольщики, поняв, что начался период просрочки сдачи жилого помещения, начинают прыгать от радости и ждать, когда набегут колоссальные неустойки в виду полугодового или годового нарушения сроков сдачи объекта.
Однако, следуя такой логике, дольщики слишком заблуждаются. Как показывает судебная практика, взыскание крупных неустоек, как правило, приводит к существенному их снижению по окончании рассмотрения искового заявления о взыскании неустойки. Происходит это в виду того, что судья приходит к выводу о том, что размер требуемого возмещения в виду нарушения условий договора несоразмерен последствиям нарушения прав и законных интересов дольщика.
Рассмотрим это на следующем примере. Стоимость квартиры составляет 10 000 000 рублей. С учетом нарушения срока сдачи в процентном отношении размер неустойки составляет 40% от стоимости. Получается, что неустойка составляет 4 000 000 рублей. Однако, исковое заявление о взыскании неустойки в размере 4 000 000 рублей в суде, вероятнее всего, не будет удовлетворено полностью. Происходит это в виду того, что суды стараются не ставить под сомнение объективность принимаемого ими решения, чтобы в апелляционной или кассационной инстанциях оно не было изменено в виду завышенного размера неустойки.
Поэтому, по такому иску с размером требований в 4 миллиона рублей взыскана будет, скорее всего, сумма денежных средств в размере от 200 000 до 500 000 рублей.
Также следует не забывать о штрафе, который взыскивается с застройщика. Штраф составляет 50% от общей суммы присужденной судом. Взыскивается штраф дополнительно в пользу дольщика.
Поэтому, если вы являетесь участником долевого строительства, условия договора о сроке сдачи жилого помещения нарушаются застройщиком и вы хотите, чтобы ваши права и законные интересы были восстановлены в полном объеме относительно размера неустойки в денежном выражении, то следует подавать исковое заявление о взыскании неустойки каждые 3-4 месяца.
В таком случае размер неустойки будет менее шокирующим и пугающим для суда. Размер исковых требований должен составлять от 100 000 до 150 000 рублей. Такие исковые требования будут полностью укладываться в рамки соразмерности нарушению прав и интересов застройщика и будут удовлетворены с вероятностью в 90% в полном объеме.
Подача исковых заявлений на такой, условно говоря, «короткий дистанции» позволит взыскать те же 4 000 000 рублей, которые взыскать за один раз крайне проблематично. Да, мы согласны, что такой подход является более проблематичным, затратным по времени. Однако, если вам дороги ваши права и охраняемые законом интересы, а также соблюдение положений договора застройщиком в части выплаты неустоек, то действовать следует именно так.
Отметим напоследок, что размер неустойки по договорам об участии в строительстве многоквартирного дома составляет 1/300 от ставки рефинансирования, в случае если участником является юридическое лицо и 1/150 от ставки рефинансирования, в случае если дольщиком является физическое лицо.
Штраф в размере 50% от суммы присужденной судом можно взыскать только в случае если предварительно вы обратитесь с требованием об уплате неустойки к застройщику в досудебном претензионном порядке, а застройщик в свою очередь откажется оплачивать неустойку в добровольном порядке.
Не дожидайтесь когда размер неустойки достигнет астрономической суммы, поскольку вероятность ее взыскания ничтожно мала. Напротив, мы советуем вам подавать исковое заявление о взыскании неустойки с интервалом от 2 до 3 месяцев каждое, чтобы сумма взыскиваемой неустойки не вызывала желания у суда произвести ее снижение.