Подготовка купли-продажи квартиры заключает в себе не меньше проблем и возможных подводных камней. Нередко, получив те самые заветные документы на собственность на квартиру, человек понимает, что не придав большого значения некоторым юридическим ньюансам он стал заложником своей же невнимательности.
И в этой статье мы расскажем, что нужно проверять в обязательном порядке.
Во-первых, вам необходимо максимально детально разобраться в том, как продавцы приобрели право собственности на квартиру, которую продают. Да, это очень важно. К примеру если квартира была некогда приватизирована, то необходимо выяснить сколько человек было зарегистрировано в квартире на момент приватизации, сколько из них приобрели долю в праве собственности на квартиру и самое важное, кто дал свое согласие на приватизацию, но отказался от доли в праве собственности. И вот почему это важно. Согласно закону, в случае если человек дает согласие на приватизацию квартиры и отказывается от доли в праве собственности, взамен он приобретает право пользования квартирой пожизненно, до момента пока не выпишется сам. Поэтому важно проверить кто участвовал в приватизации квартиры и есть ли среди зарегистрированных в квартире лиц те, кто отказался от получения доли в праве собственности на квартиру взамен на пожизненное право пользование. В противном случае после покупки вы не сможете выписать и выселить такого человека, до тех пор пока он сам не захочет переехать в другое постоянное место жительства. Для такой проверки вы можете попросить продавцов представить выписку из домовой книги, а также документы-основания приобретения права собственности. В случае приватизации таким договором будет являться договор передачи жилого помещения.
Также необходимо удостовериться, что квартира не имеет никаких обременений в виде залога, ренты, аренды и прочее. Для этого вы можете самостоятельно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Перед покупкой квартиры все лица, зарегистрированные в ней должны сняться с регистрационного учета. Особенно такая мера предосторожности касается несовершеннолетних. В противном случае вы должны знать, что снятие с регистрационного учета возможно только в судебном порядке.
Во-вторых, необходимо проверять наличие задолженности по оплате расходов на капитальный ремонт, поскольку часть 3 статья 153 Жилищного кодекса РФ гласит о том, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При этом при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
В-третьих, вам следует попросить у продавцов все документы БТИ на квартиру. Это необходимо для того, чтобы выявить возможную планировку, которая не была вовремя узаконена, а может быть и не подлежит легализации в принципе, поскольку были нарушены строительные нормы и правила, которые привели к нарушению конструкции, к примеру, несущих стен дома.
В случае если вы приобретете квартиру с такой незаконной перепланировкой, то устранять все нарушения либо вносить изменения в сведения БТИ о квартире придется именно вам.
В-четвертых, будет не лишним проверить юридическую чистоту предстоящей сделки путем проверки картотеки судебных дел в отношении квартиры. Сделать это можно на специальных официальных интернет-ресурсах. У каждого суда есть свой официальный сайт, в электронной картотеке которого можно найти информацию о судебных делах в отношении приобретаемой квартиры.
Поскольку дела связанные с признанием либо же оспариванием права собственности на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения такого имущества, то вам остается только найти суд к территориальной подсудности которого относится квартира. Другими словами вам нужно выяснить к территории обслуживания какого суда относится квартира, расположенная по конкретному адресу.
В-пятых, будет не лишним удостовериться в дееспособности продавца квартиры. Суть данной проверки заключается в том, что если человек в силу каких-то психических заболеваний или пристрастий к алкогольным напиткам или наркотическим средствам ограничен или лишен права самостоятельно распоряжаться своим имуществом, то заключенная им сделка в последующем может быть оспорена опекунами в суде. Проверить такие сведения можно попросив продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным.
В случае если сведения в таком реестре о продавце не содержатся, то это послужит дополнительной гарантией юридической чистоты и отсутствия судебных рисков заключения договора купли-продажи квартиры.
Либо вы можете заверить договор купли-продажи квартиры нотариально. Нотариус сам лично проведет беседу с продавцом, удостовериться в том, что человек осознают значение своих действий, убедиться в ясности намерений продавца относительно отчуждения квартиры взамен получения денежных средств. Таким образом дееспособность продавца будет удостоверена нотариально. Если же, в последствии, сделка все-таки будет оспорена, то вы сможете взыскать денежные средства переданные за квартиру по недействительной сделке, в виду недееспособности продавца, с нотариуса (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 17).
Я рекомендую вам максимально подробно изучить вопрос возникновения права собственности на квартиру у продавца, внимательно подходить к вопросу покупки квартиру с лицами, зарегистрированными в ней, тщательно осуществлять проверку юридической чистоты сделки на предмет отсутствия обременений в отношении квартиры в виде залога по какому-либо обязательству, например, по ипотеке или поручительству по кредиту, а также проверять дееспособность продавца на совершение сделки купли-продажи квартиры.